La société civile immobilière est une forme juridique dont l’objet social présente un caractère exclusivement civil.
Par exemple agricole, intellectuelle, libérale, immobilière, par opposition aux sociétés commerciales.
Pourquoi opter pour la création d'une SCI ?
La SCI est une structure adaptée à l'investissement immobilier.
La création d'une SCI permet de réunir des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment bancaires), en vue d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. La SCI permet par ailleurs de partager les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers.
Ainsi, le but principal de la SCI est d'acquérir et d'exploiter un ou plusieurs biens immobiliers.
Les avantages de créer une SCI en ligne sont multiples :
- Acheter un bien immobilier à plusieurs ;
- financer le ou les biens par la perception de loyers ;
- optimiser la transmission de votre patrimoine ;
- simplifier la cession d'un bien immobilier ;
- bénéficier des dispositifs avantageux de la loi Pinel.Les inconvénients de créer une SASU
Pourquoi la SCI possède un avantage patrimonial ?
La SCI peut être cédée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu'un bien immobilier qui suppose la création d'une indivision (situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent les mêmes droits sur un même bien)
Cette procédure permet de minorer les droits de succession et donc de faciliter la transmission du patrimoine.
Quelles sont les formalités de création d'une SCI ?
Pour la création d'une SCI, plusieurs démarches doivent être réalisées. Les formalités de création d'une SCI sont les suivantes :
- Rédaction des statuts, dans lesquels apparaît la nomination du Gérant de la SCI et la répartition du capital social entre les associés de la SCI(au moins deux associés). Les associés de la SCI bénéficient d'une grande souplesse pour déterminer les modalités de gestion de la société.
- Constitution d'un capital social: pour ce faire, chaque associé doit faire un apport. Ils peuvent réaliser un apport en numéraire (une somme d'argent) et/ou un apport en nature tel qu'un bien immobilier.
- Ouverture d'un compte bancairepour déposer les fonds du capital : cette étape n'est pas obligatoire en SCI, mais l'ouverture d'un compte bancaire est recommandée en pratique pour séparer l'activité professionnelle de l'activité personnelle des associés.
- Publication d'une annonce légaledans un journal habilité pour informer les tiers de la création de votre société.
- Dépôt du dossier de création de la SCI et de ses formalités au greffe du Tribunal de commerce pour obtenir le Kbis de la société civile immobilière.
Quels documents pour créer une SCI ?
Le statut de SCI vous permettra de disposer de nombreux avantages dans le cadre de la gestion d'un patrimoine de nature immobilière, que ce soit dans le cadre familial ou non.
Pour réaliser les formalités de création d’une SCI, les documents suivants devront être transmis au greffe en plus des statuts et du formulaire M0 de création de SCI : (Lien MO)
- Une copie recto-verso de la pièce d'identité ou du passeport de chaque gérant et associé ;
- Une déclaration de non-condamnation et de filiation par gérant ;
- Un justificatif du siège social de votre SCI (justificatif de domicile si le siège est chez vous, bail commercial ou encore attestation de mise à disposition à titre gratuit si une société vous prête des locaux gratuitement) ;
- Une attestation de publication dans un journal d’annonces légales.
Création d'une SCI : Où fixer le siège ?
Le siège social est le lieu regroupant la direction et les principaux services administratifs de la société. Il est obligatoirement fixé dans les statuts au moment de la création d'une SCI. En pratique, le siège de la SCI pourra notamment être établi :
- Directement à votre domicile si vous êtes Gérant. Que vous soyez propriétaire ou locataire (voire sous-locataire), la seule formalité vous incombant sera la fourniture d’une attestation d'occupation des locaux.
- Chez vos parents (ou tout autre personne vous hébergeant à titre gratuit). Dans ce cas, les formalités consisteront notamment en la fourniture d'une attestation sur l'honneur et d'un justificatif de domicile de la part de votre hôte / hébergeur.
Dans tout local commercial sous réserve de fournir un justificatif adéquat (bail commercial, contrat de domiciliation, etc.).
Attention, vous ne pourrez pas fixer le siège de votre SCI à l'étranger.
Création SCI : Dois-je déclarer mes impôts ?
Vous n’aurez rien à faire au moment de la création de la SCI. En effet, l’obligation d’enregistrement des statuts de SCI aux impôts a été supprimée en juillet 2015.
En revanche, il vous sera obligatoire, par la suite, de respecter les obligations relatives à la fiscalité d'une SCI.
L'obligation principale est l'établissement d'une déclaration annuelle de résultats pour votre SCI. Comment procéder ?
- Cette déclaration doit être adressée au service des impôts du lieu de la direction effective de la SCI (au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1ermai).
- Vous devrez préciser la part de résultat annuel revenant à chaque associé. L'imposition se faisant (sauf option IS) directement au nom des associés, chacun d’entre eux reprendra la part lui revenant dans sa propre déclaration de revenus.
